池州市貴池區(qū)人民政府關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見

貴政〔2016〕12號

 

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，貴池工業(yè)園區(qū)、前江工業(yè)園區(qū)、杏花村文化旅游區(qū)管委會，區(qū)政府各部門、各直屬機構：

為深入貫徹中央經濟工作會議和全省經濟工作暨城市工作會議精神，全面落實習近平總書記視察安徽重要講話精神，按照《中共安徽省委安徽省人民政府關于印發(fā)〈安徽省扎實推進供給側結構性改革實施方案〉的通知》(皖發(fā)〔2016〕21號)、《安徽省人民政府關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》(皖政〔2016〕56號)要求，結合貴池區(qū)實際，圍繞穩(wěn)定市場，推進去庫存，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)提出以下實施意見：

一、總體要求

按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。鼓勵進城務工人員等新市民住房消費，支持居民住房剛性需求和改善性需求，有序化解房地產庫存，有效控制市場潛在風險。

二、工作原則

(一)突出重點，分類指導。貴池區(qū)房地產去庫存重點是保障房和棚改貨幣化安置房，加強商品住房供應管理，保障供求基本平衡。

(二)抓住關鍵，統(tǒng)籌推進。以保障房和棚改貨幣化安置去庫存為重點，統(tǒng)籌商品住房去庫存，嚴控增量、消化存量。

(三)深化改革，健全機制。堅持用改革的辦法推進結構調整，形成完善的政府調控和市場監(jiān)管機制，為提高供給質量激發(fā)內生動力、營造外部環(huán)境。推進政策公開、程序公開、結果公開，對各類主體一視同仁，嚴格落實政策，接受社會監(jiān)督，確保公開公平。

三、主要目標和措施

堅持分類指導，因城實策，用3年左右時間，處置“三房”(保障房、安置房、商業(yè)用房)60萬平方米。到2017年底，基本完成保障房去化任務,到2018年基本完成商業(yè)用房去化任務，實現(xiàn)供需基本平衡，有效控制市場潛在風險。

(一)鼓勵支持新市民住房消費

1.保障進城落戶農民合法權益。進城落戶農民依法取得的農村土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權(以下簡稱“三權”)繼續(xù)保持不變。堅持依法、自愿、有償，在確權登記頒證的基礎上，積極開展農村土地承包經營權流轉，推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點，提高進城落戶農民的購房支付能力。進城落戶農民享受與城鎮(zhèn)居民同等的就業(yè)、社會保障政策和子女就學、升學待遇等公共服務。

2.提升繳存人住房公積金貸款能力。支持將有穩(wěn)定就業(yè)的進城務工人員、非全日制從業(yè)人員和個體工商戶等自由職業(yè)者納入住房公積金繳存范圍，享有住房公積金提取、貸款等相關權益。積極拓展住房公積金貸款資金來源，推進信貸資產證券化，通過發(fā)放商業(yè)銀行和住房公積金組合貸款、實行“公轉商”貸款貼息等方式，努力滿足住房公積金繳存人貸款需要。

3.創(chuàng)新購房信貸產品。鼓勵社會資本參與設立住房融資租賃公司，為購房者提供融資服務，探索以租代購、租購結合的新型住房金融模式。鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對進城農民購房的信貸支持，進一步優(yōu)化貸款審批流程，縮短辦理時限，最低首付款比例不高于城鎮(zhèn)居民。支持銀行業(yè)金融機構根據進城農民務工經商收入和“三權”收益特點，改進還款能力審核要求，實行靈活的還款方式。有關機構在辦理貸款抵押等手續(xù)時，要為進城農民購房提供一站式便捷服務。建立銀行與擔保機構之間的貸款風險分擔機制，為進城農民購房貸款提供購買擔保服務。積極落實進城農民購房貸款出現(xiàn)不良，處置抵押物變現(xiàn)所得價款不足以清償?shù)牟糠郑J款銀行承擔70%、購房所在地政府擔保機構承擔20%、省再擔保機構承擔10%的政策。擔保額在20萬元及以下的，擔保費率0.4%；超過20萬元的部分，擔保費率0.5%。

4.鼓勵農民進城購房落戶。對退出宅基地進城購房落戶的農民，由區(qū)政府給予購房獎勵。對自愿將宅基地退還給農村集體經濟組織的，區(qū)政府按每畝不低5萬元給予獎勵。對自愿退出宅基地，宅基地復墾為耕地或其農用地后，由原宅基地使用者承包經營的，區(qū)政府按每畝不低于3萬元給予獎勵。宅基地復墾為耕地后形成的新增耕地面積納入補充耕地指標儲備庫，由區(qū)政府統(tǒng)籌安排使用，嚴格控制新增農村宅基地審批。

5.擴大公共租賃住房保障范圍。將已退出宅基地且在城鎮(zhèn)無住房的進城落戶農民納入城鎮(zhèn)公共租賃住房保障范圍。

6.支持政策性遷移群體進城購房。易地扶貧搬遷對象、納入避險解困范圍的水庫移民、行蓄洪區(qū)及干流灘區(qū)遷建居民、地質災害點避讓搬遷居民自愿進城購房，享受進城農民購房同等獎勵政策。應將屬于補助到戶的中央和省級補助資金全部發(fā)放到戶，支持政策性遷移群體自主購房。

(二)大力推進住房保障安置貨幣化

1.推進貨幣化安置。按照“政府引導、依法合規(guī)、屬地負責、群眾自愿、市場運作”的基本思路，積極穩(wěn)妥推進房屋征收補償貨幣化安置。推進主城區(qū)國有土地房屋征收補償貨幣化安置，補償方式采取貨幣補償和“購房券”安置兩種形式，由房屋被征收人自主選擇；推進農村集體土地房屋征收補償貨幣化安置，原則上不再統(tǒng)建安置房，就地或就近有存量保障房的房屋征收項目實行產權調換，其他區(qū)域一律采取貨幣化補償安置。通過市場銷售渠道，積極推進安置房去庫存工作。

2.加快推進公租房改革。2016年，我區(qū)不再新開工建設公租房，對符合公租房保障條件的家庭，主要利用存量公租房和通過發(fā)放住房租賃補貼方式進行保障。探索公租房資產券化，加快推進公租房管辦公離、租補分開、租售并舉。

3.提高公租房使用率。適當放寬公租房保障條件，加大分配力度，更好發(fā)揮保障作用。在應保盡保的前提下，對閑置的存量公租房，可委托專業(yè)租賃機構面向社會出租，租金收入專項用于發(fā)放公租房保障對象住房租賃補貼或歸還公租房建設貸款。

(三)加強商品房供應管理

1.加強房地產開發(fā)管理。引導房地產開發(fā)企業(yè)調整營銷策略，適當降低商品住房價格。通過土地出讓合同約定，逐步提高預售條件，新出讓房地產開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現(xiàn)售。區(qū)國土資源部門要會同規(guī)劃、建設等部門制定擬供地塊出讓方案，落實房地產開發(fā)項目建設條件意見書制度。規(guī)劃部門要依據控制性詳細規(guī)劃，提出容積率、公共配套設施等規(guī)劃條件；建設部門要依據有關規(guī)定，提出房地產開發(fā)企業(yè)資質、預售條件、房屋裝修、裝配式建筑技術應用等要求。加強對房地產開發(fā)用地競買人的資格和信用審查，提高對信用等級差、閑置或囤積土地超過實際開發(fā)能力、企業(yè)或主要股東不按合同約定開發(fā)建設、項目遺留問題較多企業(yè)的競買準入條件。

2.推進商業(yè)辦公等非住宅商品房結構調整。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，鼓勵開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產改造為科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間，將庫存商品房改造為商務居住復合式地產、電商用房、都市型工業(yè)地產等，允許其在繳清土地出讓金后分割銷售和辦理產權登記。通過規(guī)劃、土地、金融、稅收等政策引導，鼓勵將商業(yè)辦公等非住宅商品房轉化為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進專業(yè)物業(yè)機構運營已建成的商業(yè)辦公用房。對資金困難的在建項目，支持有實力、信譽好的房地產企業(yè)開展兼并重組。

3.發(fā)展房屋租賃市場。加強房屋租賃市場監(jiān)管，推行房屋租賃合同示范文本，明確租賃當事人的權利義務，穩(wěn)定租賃關系，保障租賃當事人權益。鼓勵機構投資者投資經營出租房屋，支持房地產開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向“售租并舉”投資模式轉變。

4.加強房地產市場監(jiān)管。健全房地產市場信息公開機制，按月公布商品房成交量、成交價格、批準預售等市場信息，按年公布常住人口數(shù)、戶籍人口數(shù)、人均住房面積、存量商品住房套數(shù)及面積等信息。建立房地產企業(yè)信用體系，加強房地產開發(fā)、中介服務、物業(yè)管理行為監(jiān)管。

5.落實房地產稅收政策。房地產開發(fā)項目土地增值稅實行先預征、后清算、多退少補。稅務機關應當從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)建設同步。對普通標準住房、全裝修住房土地增值稅實行1.5％的低預征率；對裝配式建筑和綠色建筑(普通標準住房、全裝修住房除外)，土地增值稅預征率超過1.5％的，在現(xiàn)行預征率的基礎上分別下調0.2個百分點。對房地產企業(yè)經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校、幼兒園用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對屬于房地產企業(yè)的代售開發(fā)房產，未納入自有固定資產管理且未使用、未出租的，不征收房產稅。通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產及其相關債權、債務以及勞動力等一并轉讓的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓不征收增值稅。對納稅確有困難的房地產企業(yè)，經省級稅務機關依法批準后可以適當延期繳納稅款。對兼并重組的房地產企業(yè)，區(qū)政府按照不增加企業(yè)地方稅收負擔的原則，給予適當支持。

6.嚴格落實涉企收費清單制度。全面清理規(guī)范房地產開發(fā)過程中的各類收費，重點清理與行政審批掛鉤的經營性收費和中介服務類收費。落實房地產企業(yè)收費清單制度，清單之外一律不得收費。我區(qū)兩年內暫不征收防空地下室易地建設費。取消防雷、防震的行政審批技術性服務收費。

四、組織保障

(一)強化組織領導。在區(qū)扎實推進供給側結構性改革工作領導小組統(tǒng)一領導下，區(qū)住建委會同區(qū)房屋征收局、貴池工業(yè)園、前江工業(yè)園、烏沙鎮(zhèn)、牌樓鎮(zhèn)、馬衙街道等單位，加強統(tǒng)籌協(xié)調和工作指導，確保各項措施落到實處，推進全區(qū)房地產去庫存工作，區(qū)有關部門要抓緊制定完善相關配套政策，指導各地做好去庫存工作。

(二)壓實主體責任。8月底前，制定出臺去庫存具體方案和相關政策，明確目標，分解任務，落實責任。10月底前，制定并公布“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)辦公用房發(fā)展規(guī)劃及年度實施計劃。

(三)加強督促檢查。區(qū)住建委會同區(qū)房屋征收局等部門，按季度對各地去庫存工作進展情況進行監(jiān)督檢查,年底全面盤點，查找存在問題，對履行去庫存主體責任不力，效果不明顯的單位，嚴格實行約談問責。

(四)加強宣傳引導。通過多種途徑和形式，加強對供給側結構性改革和去庫存政策的解讀，強化正面宣傳和引導，積極回應社會關切，穩(wěn)定社會預期，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

附件：

1.存量安置房(棚改)分布情況統(tǒng)計表

2.公租房庫存統(tǒng)計表

3.去庫存目標任務分解表

 

 

池州市貴池區(qū)人民政府  

2016年 9月14日    

附件1

 

存量安置房(棚改)分布情況統(tǒng)計表

序號	小區(qū)名稱	總套數(shù)	總面積	主房面積	閣樓套數(shù)	備注
1	濱江麗景	120	12805.88	12805.88
2	屏江花園	6	608.49	608.49
3	書香名邸熙苑	2	172.23	172.23
4	洋浦碧水莊園一期	18	2921.63	1800.81	1120.82
	洋浦碧水莊園二期	12	1471.77	1255.17	216.60
5	白洋明筑	8	1100.81	801.87	298.94
6	秀山廣場	8	916.71	916.71
7	秀山通達廣場	3	288.55	288.55
8	虎泉廣場	3	339.91	339.91
9	書香名邸	12	1193.31	1192.31
10	杏花江南	15	2886.49	1651	1235
11	江州商業(yè)廣場	29	2816.21	2816.21
12	百盛廣場	7	886.77	886.77
13	恒泰家和園	2	262.99	201.44	61.55
14	青峰花園	4	688.53	460.09	228.44
15	清風南苑	6	789.53	736.75	52.78
16	百合藍鳥苑	15	2080.59	1919.79	160.80
17	樟樹灣	3	622.33	359.91	262.42

18	南湖二期	52	9052.88	5557.57	3495.31
19	遠東國際花園	5	460.99	395.70	65.29
20	昭明學苑	15	1503.81	1503.81
21	齊山花園	7	912.51	594.78	317.73
22	齊山新村	6	1175.35	761.11	414.24
23	太陽新城	2	231.29	231.29
24	和諧家園	1	211.39	124.57	86.82
25	紅光新村	1	156.38	94.85	61.53
26	港口花園	2	391.13	241.76	149.37
27	學府雅筑	2	408.29	235.09	173.20
28	萊茵河畔家園	4	391.40	391.40
29	清風保障房	2	222.30	222.30
30	杏花名苑二期	33	5841.19	3327.05	2487.14
	杏花名苑一期	57	9579.19	4701.00	3878.19
31	孔井A區(qū)	67	8169.95	6757.42	1412.53
	孔井B區(qū)	56	7272.72	5635	1638
32	梅里安置新區(qū)	61	6941.67	5885.60	1056.07
33	烏沙明珠B區(qū)	89	13246.44	8797.85	4448.59
34	寶賽花園	3	408.75	330.51	78.24
35	玉鏡花園	29	3724.48	2700.69	1023.79
36	碧慧苑	26	3724.48	2700.69	1023.79
37	靈芝新村	127	16775.72	13526.51	3249.21
38	教育園區(qū)	161	17764.07	14907.80	2856.27
39	白沙一期	37	4062.21	4062.21
	白沙二期	32	3282.77	3282.77
40	鳳凰嶺一期	25	3377.61	2132.93	1244.68
	鳳凰嶺二期	149	14257.62	14257.62
41	天堂湖安置點	200	24000.00	24000.00
42	迎賓花園	160	16695.00	2816.21
合計		1684	207067.32	886.77	32797.06

附件2

 

公租房庫存統(tǒng)計表

 

項目名稱	庫存套數(shù)	面積(平方米)
貴池工業(yè)園配建 廉租房(東城公司)	83	4980
貴池工業(yè)園保 障房項目	1784	107040
馬衙街道牧之路教 育園區(qū)馬衙廉租房	386	23160
前江工業(yè)園保障 房項目	5813	348780
烏沙船舶基地保 障房項目	1117	67020
牌樓(神山佳園)	400	24000
合計	9583	574980

附件3

去庫存目標任務分解表

 

 

單位：平方米

 

項目名稱 類型	任務庫 存面積	去庫存 任務	年度去庫存任務			責任單位
			2016	2017	2018
安置房	207000	207000	75000	62000	70000	區(qū)房屋征收局區(qū)建開辦
貴池工業(yè)園配建廉租房(東城公司)	4980	4980	4482	498		貴池工業(yè)園
貴池工業(yè)園保障房項目	107040	107040	96336	10704		貴池工業(yè)園
馬衙街道牧之路教育園區(qū)馬衙廉租房	23160	23160	20844	2316		馬衙街道
前江工業(yè)園保障房項目	348780	348780	313902	34878		前江工業(yè)園
烏沙船舶基地保障房項目	67020	67020	60318	6702		烏沙鎮(zhèn)
牌樓(神山佳園)	24000	24000		14400	9600	牌樓鎮(zhèn)
合計	781980	781980	570882	131498	79600